Affittare casa a breve termine in regola: tutti gli adempimenti, in ordine.

Il quadro in una tabella

Se hai poco tempo, questa tabella è il riassunto di tutta la guida.

Prima di pubblicare l'annuncio

In ordine, e l'ordine conta perché ogni passaggio serve al successivo.

1. Capisci in che forma stai affittando. Se affitti una casa per periodi brevi senza servizi aggiuntivi, sei in locazione turistica. Se offri servizi come la colazione o la pulizia durante il soggiorno, o se gestisci camere, entri nell'extra-alberghiero e le regole cambiano da Regione a Regione. È la distinzione che determina tutto quello che viene dopo.
2. Comunica l'avvio al Comune. A seconda della Regione e della forma di attività può essere una segnalazione al Comune o una pratica presso lo Sportello Unico. Per le locazioni turistiche pure spesso basta una comunicazione; per le attività ricettive serve una SCIA.
3. Ottieni il codice regionale, dove è previsto. Molte Regioni assegnano un proprio codice identificativo all'alloggio. In parecchi casi serve prima di poter richiedere quello nazionale.
4. Richiedi il CIN. È il passaggio della sezione successiva, e senza quello non puoi pubblicare l'annuncio da nessuna parte.
5. Attiva le credenziali per il Portale Alloggiati e per il sistema statistico della tua Regione. Si richiedono in anticipo e ci vuole qualche giorno.

Il Codice Identificativo Nazionale

Che cos'è. Il CIN è il codice che identifica ogni singolo alloggio destinato a locazione breve o turistica e ogni struttura ricettiva italiana. Lo assegna il Ministero del Turismo e confluisce nella Banca Dati delle Strutture Ricettive, il registro nazionale. È stato introdotto dall'articolo 13-ter del decreto legge 145 del 2023.

Per chi vale. Per tutti: privati e imprese, chi affitta tutto l'anno e chi affitta solo d'estate, chi pubblica su Airbnb e chi affitta con un sito proprio. Ogni unità immobiliare ha il suo.

Come si richiede. Sul portale della Banca Dati delle Strutture Ricettive del Ministero del Turismo, accedendo con SPID o carta di identità elettronica. Servono i dati catastali dell'immobile, la tipologia di attività e, dove previsto, il codice regionale già ottenuto. La richiesta è gratuita.

Dove va esposto

In due posti, e sono due obblighi distinti che si sanzionano separatamente.

In ogni annuncio, su qualunque canale: portali di prenotazione, sito proprio, social, materiale cartaceo. Le piattaforme di intermediazione sono tenute a rimuovere gli annunci privi di un codice valido.

All'esterno dell'immobile, in prossimità dell'identificativo dell'alloggio, nel rispetto degli eventuali vincoli urbanistici e paesaggistici.

Avere il codice e non pubblicarlo è una violazione a sé, sanzionata in modo autonomo rispetto al non averlo affatto.

I requisiti di sicurezza

Per ottenere il CIN si dichiara di avere i requisiti di sicurezza previsti per gli alloggi destinati alla locazione breve. In sostanza sono due famiglie di dispositivi.

Rilevatori di gas e di monossido di carbonio. Servono dove ci sono impianti a gas o fonti di combustione. Se l'appartamento è interamente elettrico, senza fonti di combustione, l'obbligo dei rilevatori non si applica.

Estintori a norma. L'obbligo resta anche negli appartamenti interamente elettrici.

Non sono adempimenti da spuntare una volta: i dispositivi vanno mantenuti efficienti e gli estintori hanno una manutenzione periodica. Un estintore scaduto in caso di controllo vale come un estintore assente.

Per le caratteristiche tecniche dei dispositivi fai riferimento alla normativa vigente e a un tecnico abilitato.

La comunicazione degli ospiti alla Questura

Che cos'è. Chiunque dia alloggio a persone, a qualsiasi titolo, deve comunicare i dati di chi soggiorna all'autorità di pubblica sicurezza. È l'obbligo previsto dall'articolo 109 del Testo Unico delle Leggi di Pubblica Sicurezza, e si assolve attraverso il Portale Alloggiati della Polizia di Stato.

Entro quando. Entro ventiquattro ore dall'arrivo dell'ospite.

Per chi vale. Per tutti gli ospiti, compresi i minori, e per ogni soggiorno, anche di una sola notte.

Cosa serve. Le credenziali di accesso al Portale Alloggiati, che si richiedono alla Questura competente per territorio e vanno chieste in anticipo, e i dati del documento di identità di ogni persona che soggiorna.

La ricevuta si conserva. Ogni invio produce una ricevuta, ed è quella la prova di aver adempiuto. Conservarla, e sapere dove trovarla, è tanto importante quanto l'invio.

Le statistiche regionali

È l'obbligo che si dimentica più spesso, e le sanzioni scattano anche quando non c'è stato nessun ospite.

Che cos'è. Ogni Regione raccoglie i dati del movimento turistico, cioè arrivi e presenze, attraverso un proprio sistema informativo. È un obbligo distinto da quello verso la Questura, con scadenze proprie, credenziali proprie e un portale diverso.

Le tre cose da sapere

Il sistema cambia da Regione a Regione. Nomi diversi, portali diversi, modalità diverse. Se gestisci alloggi in due Regioni, hai due sistemi e due calendari.

La scadenza è di norma mensile, ma varia. In alcune Regioni la comunicazione è più frequente.

La dichiarazione va fatta anche a zero presenze. È il punto che costa di più a chi non lo sa: se in un mese non hai avuto nessun ospite, la dichiarazione vuota va comunque trasmessa. Ometterla è sanzionabile esattamente come ometterne una piena.

La tassa di soggiorno

Che cos'è. Un'imposta che l'ospite paga per ogni notte, istituita dal singolo Comune in base all'articolo 4 del decreto legislativo 23 del 2011. Non tutti i Comuni l'hanno istituita: nel 2026 sono circa 1.400.

Chi fa cosa. La paga l'ospite. La riscuote il gestore. La versa il gestore al Comune. La responsabilità del versamento resta del gestore anche se l'ospite non paga, ed è il motivo per cui conviene chiederla prima dell'arrivo e non al check-out.

Quanto si paga. Cambia da Comune a Comune, e dentro lo stesso Comune può cambiare per tipologia di struttura. Molti Comuni prevedono un tetto di notti oltre il quale l'imposta non è più dovuta, e tutti prevedono casi di esenzione.

Le esenzioni si documentano. Non è sufficiente che l'ospite dichiari di averne diritto: la documentazione va raccolta e conservata, perché in caso di controllo l'onere della prova è del gestore.

Le piattaforme di prenotazione. In alcuni Comuni certe piattaforme riscuotono e versano l'imposta direttamente. Dove succede, il gestore non deve riscuoterla una seconda volta, ma resta tenuto agli obblighi dichiarativi. Va verificato caso per caso.

Quanto si paga nel tuo Comune →

Il fisco, in due minuti

Questa sezione serve a farti capire quali domande fare al tuo commercialista, non a sostituirlo.

La cedolare secca. Sui redditi da locazione breve è possibile optare per un regime a imposta sostitutiva. Dal 2024 l'aliquota non è più unica: resta più bassa su una sola unità immobiliare, scelta dal contribuente in dichiarazione, ed è più alta sulle altre.

Quando diventa attività d'impresa. Superata una certa soglia di immobili destinati alla locazione breve nello stesso anno, l'attività si presume imprenditoriale, e da lì cambiano gli adempimenti: partita IVA, segnalazione di inizio attività, iscrizione al Registro delle imprese.

I dati arrivano comunque. Le piattaforme trasmettono i dati degli incassi, e i controlli incrociano quei dati con la banca dati nazionale delle strutture ricettive e con le dichiarazioni. Un alloggio che incassa senza un codice attivo è visibile a più amministrazioni contemporaneamente.

La dichiarazione annuale della tassa di soggiorno. Dove il Comune l'ha istituita, il gestore che la riscuote ha anche un obbligo dichiarativo annuale, oltre alle comunicazioni periodiche al Comune.

Per la tua situazione specifica fai riferimento al tuo commercialista.

Cosa succede se si sbaglia

Le sanzioni non sono simboliche e si sommano: una stessa ispezione può contestare più violazioni contemporaneamente, e i valori si applicano per singola unità immobiliare.

A queste si aggiunge una conseguenza che spesso pesa più della multa: le piattaforme rimuovono gli annunci privi di un codice valido.

Gli importi delle prime tre righe sono quelli previsti dall'articolo 13-ter del decreto legge 145 del 2023. Il testo della norma è consultabile su Normattiva.

Il calendario dell'anno

Da stampare e tenere vicino alla scrivania.

A ogni arrivo: comunicazione dei dati degli ospiti alla Questura, entro 24 ore.

Ogni mese: dichiarazione del movimento turistico alla Regione, anche a zero presenze. Comunicazione e versamento della tassa di soggiorno secondo il regolamento del tuo Comune, che in alcuni casi è trimestrale.

Gennaio e febbraio: è il periodo in cui i Comuni approvano le nuove tariffe della tassa di soggiorno. Vale la pena controllare che quella che stai applicando sia ancora quella giusta.

In primavera e in estate: le scadenze dichiarative annuali, sia fiscali sia relative alla tassa di soggiorno.

Una volta all'anno, quando vuoi: controlla che il CIN sia ancora esposto in tutti gli annunci, che gli estintori non siano scaduti e che le credenziali dei portali funzionino ancora. Sono tre controlli da dieci minuti che evitano l'ottanta per cento dei problemi.

Se stai partendo adesso

Se non hai ancora pubblicato il primo annuncio, questa è la sequenza. Ogni riga dipende da quella sopra.

1. Verifica la visura catastale dell'immobile.
2. Capisci in che forma affitti: locazione turistica o attività ricettiva.
3. Comunica l'avvio al Comune e ottieni il codice regionale, dove previsto.
4. Metti in regola i dispositivi di sicurezza.
5. Richiedi il CIN sulla banca dati del Ministero del Turismo.
6. Chiedi le credenziali del Portale Alloggiati alla Questura.
7. Attiva l'accesso al sistema statistico della tua Regione.
8. Verifica se il tuo Comune applica la tassa di soggiorno e con quali regole.
9. Solo adesso pubblica l'annuncio, con il CIN esposto.

Tre di questi adempimenti si chiudono da soli.

Co-Host raccoglie i dati degli ospiti prima dell'arrivo e li trasmette al Portale Alloggiati entro le ventiquattro ore previste, invia la dichiarazione del movimento turistico all'ente della tua Regione, e calcola, richiede e fa incassare a te la tassa di soggiorno. L'archivio degli invii resta tuo, consultabile e scaricabile per alloggio e per periodo.

Quello che resta a te sono il CIN, i dispositivi di sicurezza e la parte fiscale. Su quelli non ti serve un software, ti serve farli una volta e bene.